3月15日，国企越秀地产发布了2022年的年报，成为了今年第一家发布年报的内地房企。 有勇气第一个提交2022年的成绩单，背后也说明它对于业绩的自信，个中优异的数据，在这里也就不细说了。 在越秀发布年报的2天后，首份TOP房企年报出炉，它就是大家熟悉的： 龙湖去年让房企最为头疼的两大指标：营收指标及利润指标，在龙湖这里似乎并不算什么难事： 龙湖去年营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比稳中有增还有诸多优异的细节数据都在证明一件事： 龙湖扛过了难熬的2022年，穿越了周期。龙湖并不是唯一，像混合制房企万科，央企中海、华润、保利，外资企业仁恒等，都是很多人公认的穿越周期的典型房企。 它们能够穿越周期，也是有一些共通的地方，艳姐总结下来主要有以下4大要素，促成了它们的成功。 要素1大部分比较注重经营性业务在房地产的黄金时代，房企们都愿意在住宅板块持续发力，因为卖房子来钱快。 这样做也无可厚非，但很多房企也就此陷入了高杠杆、高周转的怪圈。 当行业规则一变，很多房企就轰然倒塌。 还有一些房企即使在黄金时代，也坚持布局经营性业务板块，在购物中心、长租公寓、物业服务等领域持续深耕，典型房企就是华润、中海、万科、龙湖等。 比如中海就一直深耕商业地产领域。早在2011年，当其他房企还在住宅领域捞金的时候，中海就首次对外发布其商业地产发展线路。2012年，中海地产商业发展有限公司成立，中海开始对商业地产进行公司化体系化的运作。 随着中海在商业地产领域的不断深耕，目前中海已形成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。 目前中海还没有发布2022年年报，但从去年上半年半年报来看，它的经营性业务整体呈现了增长态势： 2022上半年，中海地产投资物业租金收入为24.4亿，同比上升7.5%；其中写字楼租金收入为17.5亿，同比上升0.7%；购物中心租金收入为6.4亿，同比上升23.3%。再比如大家比较熟悉的华润置地，它一直对经营性业务比较重视，在2005年就确定了“开发物业+投资物业”双轮驱动发展模式。 之后也不断进行模式升维，2021年，又提出了开发销售型物业、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”业务模式。根据去年上半年华润置地半年报指出，其购物中心租金收入62亿元，同比下降6.2%，如剔除期内减租影响，较去年同期增长14.2%。再比如龙湖，去年经营性业务的表现也是可圈可点。根据年报指出： 去年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。能够达到这样一个超200亿的经营性收入，也是和龙湖一直坚持在经营性领域持续深耕分不开。 早在2011年，龙湖就提出持商业战略，将商业地产列为主航道业务，2016年于行业率先试水长租公寓业务。在2018年，龙湖又提出了“空间即服务”的战略，并不断升维其经营性业务： 从商业投资的天街，到长租公寓的冠寓；从物业管理的龙湖智创生活，再到智慧营造的龙湖龙智造...... 如今龙湖已形成开发、运营、服务三大业务板块相互赋能，协同共进的大生态体系，“一个龙湖”协同效应逐渐显现。上述这些房企早在十几年前就已经进入经营性业务领域，不断深耕，积蓄能量，也正是因为它们长达十几年的积淀，打通了各种资源和渠道，让经营性业务成为了这些房企的护城河，后来者很难模仿和超越。 经营性业务也能带来持续的现金流，成为房企强有力的安全屏障，在一定程度上助力房企穿越周期。 要素2坚持布局一二线城市的拿地策略一家房企能否成功过穿越周期，也往往和其拿地策略有很大的关系。 前几年，在房地产的巅峰期，部分房企走“农村包围城市”的道路，大举布局三四线城市，吃三四线城市棚改货币化的红利。 但这并不是长久之计，当三四线城市热度褪去，这些房企的销售额就陷入疲软的困境。 而还有一些房企比如 仁恒、龙湖、越秀等，却一直在布局热点一二线城市及卫星城。 这些城市的房地产市场往往有较强的抗逆性，市场热度一直存在，购买力较强，能够为房企带来持续的现金流和利润。 比如近期发布年报的 仁恒，其扣除代建后的销售金额为680.9亿元， 同比上升14.3%，成为罕见的销售额逆势上升的房企。 很大一部分原因是由于仁恒在一二线城市精品项目的拉升，支持了其销售额的坚挺。 从目前仁恒的土储情况来看，其土储主要分布在二线城市， 占比超过5成，而一线城市的土储占比也将近2成。目前仁恒在 南京和 苏州这两大城市的土储面积位居前二， 土储规模超100万方，这两大热点城市的楼市可谓非常坚挺，也将为仁恒未来持续的发展提供持续的动力。 龙湖在布局上也有所侧重。在2022年报 业绩会 上 ， 龙湖集团董事长兼 C EO 陈序平 指出，龙湖首先要做好城市聚焦，业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市、核心区域。 龙湖也透露， 今年龙湖可售货值中有97%位于一二线城市和环都市圈卫星城。而且在这些城市中，龙湖还要优中选优，要聚焦重点城市的核心区，从而确保周转率和利润率。 越秀地产在2022年报中指出，其土地投资主要投向一二线城市，城市的布局更聚焦于大湾区、华东地区、京津冀地区和成渝城市群。去年越秀地产去年共拿了37宗地块， 全部位于一二线城市。因为越秀本身就是广州出身的国企，截至去年12月31日，越秀地产总土地储备达到约2845万方，其中1418万方位于大湾区， 占比约为49.8%；越秀多年来在广州进行重点布局，目前其在广州的土储占总土储的 42.8%，也是持续不断为越秀的销售额持续输血。 不过也不得不承认，虽然一二线城市的购买力较强，能持续产生回款，但是相较于在三四线城市拿地，一二线城市的拿地成本更高，往往比较考验一家房企的资金融通能力，并且更加考验一家房企对于产品的溢价能力。 像龙湖、仁恒、越秀等房企，其产品力也是有口皆碑，并且在资金运作方面也有自己的模式和渠道，这也是它们有底气能够在一二线城市拿地的原因。 要素3都有财务自律的基因一般来说，高杠杆、高周转在黄金时代有更强的爆发力。但到了行业下行的周期，这种模式已经走不通，诸多房企纷纷倒下。而那些财务稳健和自律的房企，却穿越了周期。 万科、中海、保利、龙湖、越秀等这些穿越周期的房企，它们不约而同的都具备了财务自律的基因。 比如越秀的2022年年报中提到： 截止到去年12月31日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为68.8%；净负债率为62.7%；现金短债比为2.23倍。 越秀的“三条红线”都满足了要求。 同样是财务自律的龙湖已经实现连续7年满足“三条红线”要求。截至2022年底，龙湖集团剔除预收款的资产负债率为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍，“三条红线”均 保持 绿档水平。 另外还有一向在业内以稳健安全著称的万科，他已经是连续21年净负债率低于40%，其2022年上半年剔除预收款的资产负债率为68.4%，现金短债比为1.5，同样也是“三条红线”标准均飘绿。 其中不乏部分企业在财务自律上做到的比“三条红线”所要求的更好。比如龙湖，截止到2022年底， 龙湖一年内到期的短债占比约9.9%。除此之外，2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，也就是说， 在整个2023年内，龙湖已经没有了境外债到期的压力了。也是得益于龙湖优秀的财务表现，2022年8月，中债增通过直接担保方式增信的首单民营房企债券被龙湖摘得；2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度…… 有了机构的助力，有着财务自律的这些房企在经营上会更加的有韧性。 要素4拥有一批超能高管战队房企的战略决策、内部管理和落地推进，很大程度上也取决于高管团队的实力。高管战队对于房企穿越周期也起到了助力作用。 以 万科为例，去年年底，万科为了度过市场“寒冬”开始设立联席总裁一职，这是万科近40年来历史上的第一次。 2022年12月2日万科内部发文， 万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云CEO朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。 张海是万科实打实的老员工，从1995年开始就加入万科集团，其带领的上海区域2021年的业绩在各大区域排名第一。 张保全1999年加入万科，在他的带领下以“住宅服务、商企办公、城市服务”为覆盖的全域空间服务公司一上市就成为当年港股最大IPO。 当然，还有很多万科高管的能力都比较强劲，在这里就不一一介绍了。万科能够穿越周期，这些身经百战的高管战队在其中的作用不可小觑。 龙湖的高管站队也是值得一看。 在去年2月，龙湖仕官生出身的陈序平接管了帅印，正式成为Top房企中最年轻的CEO之一。去年年底，陈序平又接棒吴亚军， 成为了龙湖的董事长，背后也说明其较强的决策和管理能力。 陈序平2008年毕业于清华大学土木工程系，先后担任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。其能够一路成长，成为龙湖的掌舵人，和他自身的实力有关，当然也和龙湖比较完善的人才培养和晋升体系有很大关系。 龙湖的高管战队也是能人辈出，比如龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠、龙湖集团 执行 董事 兼 首席财务官赵轶 等等，都有着比较丰富的地产专业实操经验和管理能力。 可以看到龙湖有着自己的 超能高管战队，他们为龙湖的战略发展出谋划策，以专业能力管理公司，助力龙湖成功穿越周期。 这些房企能够拥有优质的人才，一方面和它们有着完善的培养和晋升机制有关；另一方面，这些房企对于企业治理也是坚持长期主义，不断完善提升企业内部的管理体系和企业文化，让员工能够安心工作，发挥其所长。 结语说实话，以上几点都做到的房企真的不多。 一来非常考验一家房企的战略头脑，二来也是需要房企没有那么“投机取巧”的歪脑筋，而是真正扎根到地产中，做一些长期主义的事。 虽然短期内的回报并不是肉眼可见，但正因为做的是长期主义的事，也让它们厚积而薄发，成为行业低谷时最为坚韧的房企。 它们，也将继续坚持它们所坚持的，走向属于它们的春天。 主编：张艳责编：Doug、Qinvefu本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

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